Min fiance och jag funderar på att köpa ett fixer-övre hus i stället för en lägenhet när vi gifter oss.
Självklart är saker som plats, grannar etc. viktiga, men; Vad ska vi leta efter när det gäller att fixa upp oss själva? Ingen av oss har mycket DIY-upplevelse.
De flesta av dina frågor är samma fråga, bara frågade i en annan form.
Innan du ens börjar titta - Innan du ens hittar en fastighetsmäklare - Gör din forskning på en bra heminspektör i ditt område. Om du tittar på ett gammalt hus, gör SURE att berätta för heminspektionstjänsten att du vill ha någon som vet om hus xxxx år gammal. De flesta inspektörer av nyare (1-40 år) hus tycker att allt i ett gammalt hus behöver bytas ut och kommer att ge en dålig recension av allt. Hämta sedan referenser och prata med personer han har jobbat med. Om han inte är villig att ge dig referenser, fortsätt sedan. När du hittar en inspektör, gå med dem till huset & följ dem runt. Du lär dig mycket mer än vad som skrivs på rapporten, oavsett om du köper huset eller inte.
I allmänhet måste du titta på följande områden:
I huvudsak vill du inte röra med 1 och 3 alls och resten, du behöver en bra uppskattning av kostnaderna.
Nästa viktiga detalj är arkitektur. Är rummen av lämplig storlek eller är planlösningen lätt konvertibel till något du kan leva med och njuta av.
Jag har inte inkluderat kosmetika alls. Eftersom det är här du ska göra det själv.
Pengar du inte kan undvika:
Danny, jag respekterar din entusiasm. Jag är en certifierad heminspektör och generalentreprenör i Maine. Det finns några bra råd i svaren här, och jag kommer inte att upprepa det uppenbara.
Jag kommer att varna dig, men lära dig realtor språk. "Fixer-upper" betyder ett tågförbud som kommer att hända! Få en riktig bra inspektör som har byggupplevelse. Ta INTE en rekommendation från din fastighetsmäklare till en inspektör. Hitta en kvalificerad byggare / inspektör. Jag har alltid känt inspektörer som ofta arbetar för fastighetsmäklare inte har köparens bästa intresse i åtanke eftersom problem som hittats av nix-försäljningen och rrealtorerna inte gillar det. Jag jobbar personligen bara för köpare, aldrig för fastighetsmäklare.
Med allt sagt kan renoveringar snabbt lägga upp. Tak $ 5,000-7,000, elektrisk eller VVS $ 85 / timme, badrum $ 6,000, kök $ 15,000-20,000, elektrisk service uppgradering $ 2.500, windows $ 300 varje, strukturreparationer, mögel, insekter, vattenskador, septisk / avlopp ...
Om du inte lär dig vad du ska leta efter och kan beräkna kostnaderna för reparation eller renovering innan du köper, leder du till stormiga vatten. Glädjen av bostadsägande kommer snabbt att bli en ofördragen mardröm.
Du nämnde att du inte ville spendera $ 30.000 på ett hus som du redan spenderat så mycket på. Var i världen ska du hitta ett bostadshus för $ 30,000? Om det verkligen finns så kommer jag att köpa 10 av dem imorgon och rehab dem själv och göra en mint även på denna bostadsmarknad.
Jag ber om ursäkt för att jag låter lite negativ här, men är ganska berättigad med dig med tanke på att du medgav att du har minsta kunskaper och resurser.
Jag tror att Shirlock gör en bra poäng. Särskilt sedan de ursprungliga posterna nämnde har han inte mycket DIY-upplevelse. Det finns många projekt du kan göra på ett hus, men med en "fixer upper" eller "handyman special" är realtor-kod för "behöver stort arbete!". Det kommer förmodligen att behöva så mycket arbete att även om du hade tid att göra det, blir det väldigt ont att försöka bo i huset samtidigt.
Jag hade inte gjort mycket bostadsförbättring innan jag köpte ett hus för 5 år sedan så jag köpte ett "flytta i färdigt" hus. Huset var över 80 år gammalt och jag visste att några rum kunde förbättras men det var väldigt livligt och definitivt inte en "fixer övre". Under åren har jag renoverat golven, färdig med en vindsäng (struktur, elektrisk, isolering, gips, färg), installerade duschar / handfat / toaletter och många andra småprojekt. I grund och botten är min punkt att du inte behöver börja med ett tågavverk för att ha massor av saker att arbeta med.
Om du verkligen vill sätta i jobbet, leta efter ett hus som är "föråldrat" eller bara ett par rum som behöver stora förändringar. Detta ger dig möjlighet att verkligen förbättra huset och öka värdet utan att ta dig över huvudet.
Detta svarar inte riktigt din fråga; men jag ville nämna det. Jag var i din situation ungefär fyra år sedan. Min fru och jag ville ha ett hus, men pengarna var tätt .... vi tittade på några bankägda foreclosures och hittade en som var i ett bra område till ett bra pris. Det var typ av en dump men ....
Vi tänkte ett år och 10k och vi skulle bli gjort, med ett stort hus vi älskade. Tre år och 25 k senare slutade vi.
Vi sålde huset och tjänade lite pengar .... men om du inkluderar tiden jag arbetade med på huset, Jag skulle ha gjort betydligt mer på McDonalds.
Jag är inte en religiös man, men jag kan inte föreställa mig att helvetet är mycket värre. Det var roligt i början .... men spänningen tog snabbt bort. 25k över tre år arbetar ut till cirka $ 700 per månad. Mellan det och min hypotek var vi ganska bokstavligen brutna. I tre år. Vi kunde ha haft ett fint, färdigt hus för kostnaden för inteckning + hälften av det. Men det är inte bara pengarna .... det är dags. Jag kan inte riktigt göra rätt till hur överväldigande det var.
Kanske har du en bättre grund än vad jag gör; men jag kunde bokstavligen inte hammar en spik när jag började. De mest grundläggande uppgifterna tog mig många gånger längre än de borde ha.
Det pekar också på äktenskapet. Vi hade inga pengar och ingen tid. Och om du redan arbetar heltid, går det inte bra att kasta i ett heltidsprojekt.Jag säger inte att det inte finns människor som gör det här och njuter av det. I slutändan fungerade sakerna ganska bra för oss .... huset var klart och trots att vi hade spenderat $ 25k och otaliga timmar; vi slutade med en bra ~ 50k check när vi sålde den.
Jag ville bara erbjuda en motpunkt för att du skulle kunna överväga.
För att lägga till några detaljer på chris lista:
Struktur: kolla på golv och allt från nivå (golv, väggar, dörrar). Kolla runt alla öppningar för att se vilka material som används (från utsidan, leta efter utstickningar som en kran för att se vad som ligger bakom sidorna, och inifrån, kolla bjälkarna och spjällen från något kryp eller utrymme).
Kontrollera skador på mögel, mögel och skadedjur, särskilt i källaren, vinden, köket och badrummen.
Utvärdera materialet för underhåll och hållbarhet. Tegel kommer att överlastas av trä eller aluminium. Är mattor pågått i 10 veckor eller 10 år?
Notera nackdelen av högt i tak, de är en smärta att arbeta på eller fixa. Fråga dig själv hur du ska få en stege för att ersätta en lampa eller försöka måla.
Kontrollera säkerheten. GFCI-testare är billiga och enkla att verifiera att kök, bad och utomhusuttag är ordentligt skyddade. Notera också några stora träd som kan skära ditt hem i två under en stark storm.
När det gäller chris ugns kommentarer, går de också för luftkonditionering.
Kontrollera landets klassificering. Rinner allt vatten bort från hemmet? Tar rännorna det bra bort från stiftelsen?
På en sidotal:
Att bo i ett hus när du fixar det kan vara mycket stressigt. Särskilt i mitten, där du har rivit den och har inte suttit ihop, men du behöver fortfarande laga mat, städa, äta middag, ta duschar, etc.
Om du fixar kosmetisk skada och / eller har flera badrum kan detta inte vara ett stort problem. Värsta fallet du kan lägga en läger spis i vardagsrummet och laga mat där ute. Men leta efter ett hus som du kan leva i när du fixar det. Annars kan du och din flickvän inte vara på bästa sätt efter ett år ...
Om du inte har mycket DIY erfarenhet kommer det att bli dubbelt utmanande. Allt kommer att ta 10x så länge och 3x så många resor till affären som du tror. Du kommer bryta något hemskt och måste ringa in en professionell, som kommer att ladda dig 2x för att han måste ångra den skada du orsakade innan du fixade den korrekt. Budgetpengar, tid och hjärnutrymme för det.
Lycka till! Det är mycket roligt och mycket arbete!Att leva i eller flipa? Den frågan kommer att resultera i två helt olika svar.
För en flip söker du efter stora kosmetiska problem, med lite strukturella problem. Det ger dig det bästa valet för din buck.
Att leva i, skulle jag säga att den största sak att överväga är plats. Sedan därifrån hur mycket du gillar huset.
En bit av råd som jag önskar hade jag haft när vi köpte vårt första hus är att hyra 2 inspektörer istället för bara en. En inspektör kan fånga mycket, men saknar också mycket.
Det här är inte riktigt en "fixer-upper" fråga, eftersom varje hus behöver arbete . Varje hemköpare ska få en bra inspektion. Varje hemköpare bör vara beredd att ta itu med ansvaret och bördorna för reparationer och löpande underhåll.
Men om du vill göra mer än mindre, tillfälligt arbete:
Bestäm att du vill bo i ett hus under uppbyggnad .
Du kommer att ha delar av huset som inte fungerar, verktyg överallt och mycket damm. Är du okej med det? Länge?
Överväga att leva någon annanstans medan du gör jobbet. Föräldrars källare, liten lägenhet, RV i uppfarten. Eller bor i en del av huset medan du arbetar på en annan del.
Bestäm vad arbete du vill göra .
I stället för att fråga vilka problem som ska undvikas, bestämma vilka frågor som ska accepteras. Allt annat som en bra inspektör finner är antingen något att hyra ut, eller en anledning att avvisa försäljningen.
Personligen tycker jag om att göra elektriska arbeten (som att lägga till underpaneler!), så jag skulle inte ha något emot om det finns elektriska problem.
Var realistisk om hur lång tid det tar .
Om du jobbar på heltid, kommer ditt husprojekt endast att vara i marginalen. Du spenderar mycket tid på att lära dig, och mycket tid på att fixa dina misstag. Som andra har påpekat kan du vara bättre att arbeta ekonomiskt för lönecheck och betala för att göra husarbetet.
Den skräckhistoria jag tänker på är den tid som min hyresvärd ersatte taket, som beskrivs här: Vilka projekt ska aldrig vara DIY? . Är du okej med det som händer?
Sök professionell hjälp !
Hitta en vänlig byggare som guidar dig genom processen. Kanske kommer de att spendera en dag varje vecka på plats med dig, hjälpa till med uppgifter och ge råd.
Om du också har ödmjukhet att känna igen när du kommer in över huvudet, blir du bättre än om du väntar tills sakerna verkligen är inkopplade.
Var beredd på civilstånd .
Människor är emotionellt knutna till sina hem. Som nygifta kommer du bara att börja räkna ut ett nytt förhållande (även om du har bott tillsammans i många år). Den extra stammen att bo i en konstruktionszon kan vara för mycket.
Om ett barn ansluter till din familj, har du nästan ingen tid att jobba på huset, och säkerheten kommer att vara ett problem. Och föräldraskapet utlöser djupare känslomässiga saker runt skydd etc.
Ett alternativ är att hyra en liten lägenhet (spara pengar och arbetsbelastning) och frivilligt för Habitat for Humanity. Du lär dig färdigheter samtidigt som du bidrar till ditt samhälle. Du får också veta om den här typen av arbete verkligen passar dig.
Mitt hem är billigt eftersom vi bestämde oss för att sänka våra standarder - mycket, mycket lägre. Nu börjar jag sätta igång med hemförbättringsprojekt i min egen takt och se vår komfort gradvis förbättras. Dessutom älskar att lära nya saker.
Lycka till, hoppas det fungerar för dig.
Har några "walkaway" problem i åtanke: - fundament - Vatten i källaren - stora exteriör projekt som ett däck som faller ner, eller en övergiven simhall
Leta efter ett bra grannskap, köp rimligt, men något som kan leva och fixa kosmetiska saker som färg och ha nytt trä eller carpert i.
Mitt livsbesparande förslag skulle vara att hyra HGTVs Holmes on Homes och Holmes Inspection, och se så mycket du kan. Mycket tillämplig på amerikansk och canadisk singelfamilj konstruktion. Netflix har ett par årstider, ditt bibliotekssystem kan ha lite för, och om du har en DVR och kabel (eller en vän med en) kan du spela in dem av HGTV. Jag gör fortfarande.
Du kommer att bli förvånad över vilka röra människor får sig in i. Absolut, oändlig röra, som ofta kostar på 100kb för att fixa, alla säljs med tydligt samvete av tidigare ägare, för det mesta alla rensas av idiotinspektörer.
Jag har lärt mig mycket av Mike Holmes och de människor som arbetar för honom. Jag skulle inte kunna göra allt arbete jag hade att göra utan det.
Jag har ett hus som inspekterades av en erfaren kille med en examen i arkitektur från en stor 10-skola. Allt som det hade för problem, var förmodligen föråldrat. Vi har spenderat cirka $ 10k / år på det i 2 år nu, och här är vad som behövs för att fixa:
Förnyelse av eldstaden. Originalen var felaktigt byggd i hela underavdelningen och var strukturellt osund. Jag var tvungen att designa rebaret och häll det hela igen, förankrade i kaminens grundmur. Tog 10 st av 10ft 1/2 "rebar stavar och nästan 1600 lb betong att göra, alla blandade med en pålitlig Sears sladdborr i Homer hinkar. Nästa gång jag hyr en cement mixer. Den härden förlängningen kommer troligen att orsaka någon mycket av sorg när de kommer att riva ner den indelningen på 50-100 år:)
Måste lyfta bottenvåningen och ersätta fälgbjälken och bottenplattan. Några idioter byggde ett däck som vilade på en 2x2 spikad på fälgbjälken med färdiga naglar. Det tog av och vatten förstörde strukturen. Några 4x4-inlägg som drogs från däcken och tre flaskuttag gjorde lyfttricket.
Reframe underskrider balkongdörrarna. De gamla läckte, krävde 50 + kg av kraft för att stänga av och var 6 "korta med en standard 72" öppningsbredd. Tips: anpassade dörrar kostar mer. Inramning av timmer och armbågsfett: billigt, om du vet vad du gör, det vill säga.
Gutbad, inklusive undergolv på grund av vattenskada / mögel under en soptoalett. Fukt sippra upp i gipset, så gipset måste gå lika bra.
Död med 1000 snitt: elektriska korrigeringar och uppgraderingar överallt. # 14 ledningar på 20A-brytare, överbelastade kretsar, en GFCI som matar hela husets värde av skyddade uttag, inget uttag på framsidan av huset, exponerad kabel körs ovanpå gipsmuren, etc. Ingenting riktigt stort, men en kunglig smärta ändå.
Slita ut den idiotbyggda däcken. Det fanns 30 4x4 inlägg i marken att vi var tvungna att dra ut. Det tog en hel svaghet med tre personer som bara arbetade för att få ut det. Två 30 yard dumpsters bara för att dra den bort, och jag staplade det där som om det var ett pussel, med någon oanvänd volym kvar.
Det har också gjorts mycket annat arbete, men det var inte riktigt i kategorin "behöver det gjort annars". Bra saker: ingen signifikant mögel, inga andra stora misstag av homebuilder, annat än: vars # # @ $% idé är att ramma ytterväggar i Ohio med 2x4s ?! Förminskas dem åtminstone för en 2x6 vägg och har kontinuerlig isolering ...
Jag kommer att svara på detta ur rent ekonomisk synvinkel. Jag hjälpte min pappa att flipa hus när de växte upp, har arbetat på ett lag och blivit omringade hela mitt hus.
Människor har nämnt grund, VVS, el, tak, vad som helst. Det spelar ingen roll. Det är viktigt med ditt kompetensområde och vem du känner. Om du vet en kille som gör en bra grund för dig med stor rabatt så har du en konkurrensfördel. Om du kan göra alla dina VVS och el och huset behöver det - det är där du tjänar mycket pengar. De flesta av VVS-och elkostnaden är arbetskraft - om du känner att din tid är ledig så är det en stor fördel.
Så här kommer köpupplevelsen in. Du inspekterar ett hem och upptäcker att det har grundproblem. (Åtminstone i USA / Kanada) måste en säljare avslöja detta för varje annan köpare. Allt som hittas under inspektionen måste avslöjas. Så det handlar inte om vad som är fel med huset, det handlar om att få den lämpliga rabatten för huset baserat på frågan och det handlar om dig som köparen har en fördel (tid / anslutningar / system / material) som låter dig att lösa problemen till en rabatterad kurs.
Om du inte har en "foundation guy", så är rådet om andra svar rätt. Personligen berör jag inte hus med grundproblem. Men jag köpte hus med termitskador eftersom jag hade snickeri färdigheter för att lösa problemen - och ofta är termitskadorna inte lika dåliga som människor tror. Jag har "termit infekterad" bostad innan, hade det sprutat, bytt ut kanske 10 brädor och allt var tillbaka till vanligt ...
Nästa sak är comps. Det går inte att fixa ett hus och köpa "fixer-upper" om du betalat 90% av high-end huspriset. Att lägga till 10K av värde till ett 200K hus är i grunden värdelös när man tittar på att köpa och sälja avgifter. Också är uppgraderingarna / reparationerna gjort till ett hus som kommer att ge en bra avkastning. Du kan helt göra om det elektriska i ett hus (100 timmars arbete) i ett dåligt grannskap och få en retur på 1K efter material - så $ 10 en timme ... I ett bra stadsdel, hus värt tre gånger, samma 100 timmars arbete kan få en avkastning på 10k. Samma med uppgraderingar som granit, infälld belysning eller vad som helst.
Övriga saker att tänka på är material. Timmer, de flesta el-förnödenheter, de flesta elförsörjning, färg och sådant är mycket billigare än det relativa värdet de tar hem. Men om du spenderar $ 2000 på en ugn kommer du att få tur att få pengarna tillbaka. Granit / hårt belagda bänkskivor är en given i vissa prisklasser och regioner och för andra prisklasser får de dig en 50% avkastning.
Och om du ska bo i huset - se till att du har tillräckligt med utrymme att bo under renovering. Om varje sovrum används och alla områden används hela tiden, kommer renovering att suga. Också om du bor i huset kan du också lägga till på 30-50% så mycket tid för att slutföra en uppgift. Du måste städa hela tiden. Normalt på en arbetsplats kan du lämna en viss mängd damm, rör, verktyg, oavsett ... I ditt hus arbetar du 5 timmar och städar 1-2 timmar.
Och det ger den sista punkten. Om klimatet tillåter är utomstående frågor en favorit. Om det finns problem med landskapsarkitektur, måste huset målas caulked, trim behöver fixas, och så vidare. Stort hus för en fixer-upp att leva i. Mycket mindre stressigt att göra saker utomhus och du behöver inte hantera rengöringen. Även om man bor i ett hus kan man faktiskt hålla några av kostnaderna - exemplet är att man inte köper frö, du köper gräsfrö eftersom du har tid att se till att gården växer in.
Läs andra frågor om taggar plumbing drywall electrical repair cleaning Kärlek och kompatibilitet Skor Gear 12 Stjärntecken Grunderna