Mitt hus närmar sig 20 år, vad kommer att bryta snart?

Det är helt meningsfullt att byta ut din vattenvärmare tidigt, eftersom felläge för de flesta äldre är "rast och dränera över hela huset" - och "dropppannan" kan bara fånga så mycket .

Du säger inte vart du är, så jag kan inte ge dig några klimat- eller regionspecifika förslag på vad du ska ersätta och vad som inte ska ersättas. Jag vet att här i Texas, innebär ett "30 årigt tak" inte att ditt tak kommer att ligga i 30 år, eftersom det finns för många variabler ... inklusive trädskydd, regnmängd, temperatur, vilken typ av tjärpapper de använde den ursprungliga installationen ... det bästa du kan förvänta dig är att behöva byta ut taket efter 30 år; Det nominella livet för ett "30 år" tak när det installeras perfekt är ungefär 25 år innan du börjar riskera manteln. När det är försämrats till den punkt där bältros spricker lätt, allt som krävs är en bra åskväder att blåsa en massa bältros av.

Beroende på vilken typ av siding du har, är max livslängd också ungefär 25 till 30 år - speciellt om du har trä. Jag har ersatt de flesta T1-11-sidorna på mitt hus med HardiPanel. Det var värt det för försäkringsrabatten också.

Isolering på din vind är förmodligen otillräcklig jämfört med normala moderna standarder, och ditt tak har förmodligen inte bafflar installerade på soffitsna. Detta är något jag skulle betala någon att göra; har någon komma in och lägg till soffit baffles (och öka ventilation om du kan säkert) och blåsa i isolering tills du är på R-60 på din vind. Jag känner samma sak om fönster och dörrar, faktiskt - de ska bytas ut efter 20-30 års tjänst - men vi återvänder tillbaka till energieffektivitet här.

Vitvaror är uppenbara. Du kan klara av med att inte byta ut en spis eller en gas torktumlare, men tvättmaskin, kylskåp och diskmaskin borde antagligen alla ha ersatts av nu med effektivare.

Den enda andra som jag kan tänka mig på toppen av mitt huvud som tenderar att gå "boom" plötsligt är toalett och sänksavstängningsventiler, såvida de inte är kvartvridning eller kulventil typ. Om de inte är, överväga att ersätta dem med de som är kvartvridning eller helst kulventil.

Saker som jag skulle ha inspekterat eller gjort årligen inkluderar skadedjurskontroll och behandling, skorstensfeber / inspektion, trädklippning om du har träd nära huset, se till att dina rännor är klara och rena och tömma ordentligt och se till att din gård är fortfarande graderad så att vatten strömmar från ditt hus i motsats till det. Andra saker som inte har nämnts men som kan blåsas upp plötsligt men som inte kan inspekteras för inkluderar grundproblem i byggnadskonstruktion, garageportjustering / vår och problem med golv om golvet fortfarande är originellt i huset .

Vad du bör driva på är energieffektivitet. I processen att driva energieffektivitet kommer du förmodligen att avslöja många av de problem du annars skulle uppleva innan de blir kritiska. Ett bra exempel är när jag lägger nya fönster i; Jag upptäckte ett mögelproblem och ett gammalt insektsproblem som aldrig hade blivit remedierat ... och slutade riva ner halva mitt hus för att fixa det!

Om ditt kylskåp verkligen är 20 år borde du undersöka om det är vettigt att köpa en ny, mer energieffektiv. Elverktyget kan ge rabatt utöver vad du sparar på el.

De flesta av de apparater du nämner bör vara mycket långa med lite underhåll. För torktumlaren bör du hålla luddfallen och ventilationsslangen ren. För diskmaskinen finns vanligtvis ett filter inuti som fångar mat som borde vara rent.

Om du är oroad över att du måste betala för flera apparater som kanske alla misslyckas nära varandra, starta bara ett sparkonto och budgetera lite i det varje månad.

Det finns inga konkreta svar här. Livslängden för dina apparater beror på hur ofta du använder dem, hur bra du tar hand om dem, kvaliteten på den aktuella apparaten (fyndkällare vs premium-märke) och dum lucka.

Du kan ersätta din vattenvärmare nu som en förebyggande åtgärd, och du kommer att sparka dig själv när ditt kylskåp dör i morgon. Du är dock korrekt att de flesta av dina apparater börjar nå slutet av deras förväntade livslängd.

Din varmvattenberedare är förmodligen det mest riskfyllda föremålet. Det kan misslyckas katastrofalt (läckage, gush, vattenskador, dålig). De flesta andra apparater kan misslyckas och besvärar dig för några dagar (bortskämd mat kan vara den värsta delen), men kommer inte att göra någon större skada.

Här är vad jag skulle göra:

Jag skulle inte oroa mig för apparaterna för mycket. Även om de bryts oväntat kommer det inte att bli världens ände utan en torktumlare för veckan. Om du letar efter en ekonomisk lösning, föreslår jag också att du tittar på Craiglist. Det finns ofta mycket bra erbjudanden på knappt använda saker.

Jag skulle också vara försiktig med olika "energieffektiva" förbättringar. Om du har äldre träfönster och du tror att de slösar bort värme, skulle det vara mycket billigare att installera extra stormfönster och få nya "effektiva" vinylfönster. För att inte nämna det faktum att vinylfönster är sämre än trä.