Jag vill renovera en 3 familjesemester men vet inte vilken golv som är bäst att börja med. Huset byggdes 1896. Elektriska uppdaterades nyligen innan man köpte den 2008. Köken och badrummen är i brådskande behov och det här är det område där jag inte är säker på om det är bättre att göra 3: e våningen eller 1: a våningen först om jag behöver byta VVS.
Jag kan inte heller ha alla 3 apts lediga samtidigt. 1: a våningen lämnar 1 jan 2012 men betalar fram till slutet feb på grund av att du bryter hennes hyresavtal 3 månader tidigt (maj 2012) så jag har 2 gratis månader att börja på första våningen.
Naturligtvis satt de alla badrummen under trappbrunnar. 2: a våningen badrummet är minst attraktivt eftersom den är så liten och sluttande taket. Den 1: a är då nästa värsta och 3: e våningen badrummet är den mest moderna / attraktiva eftersom det inte är under en trappa.
Vad är några saker att tänka på? Om jag började på första våningen hur kan jag förbereda så att när jag är redo att renovera 2: a (och 3: e) golvbadet kan jag göra det utan att rippa in i 1: a våningen? Den andra våningen är inte ledig.
Jag tror inte att det finns ett bra svar på det här eftersom VVS behöver en full stack, från avloppet i marken, till ventilen i taket. När du flyttar verktyg från ett ställe till ett annat, om du inte har ändrat rummet ovan, är du fast med linjer på både nya och gamla platser i de golv du har renoverat tills du är klar med renoveringen. Och om du försöker flytta verktyg utan att först renovera rummen nedan måste du antingen öppna rummen nedanför eller köra anslutningar från den nya tillbaka till den gamla platsen. Till slut fruktar jag att du ska spendera mer pengar och försöker göra det en del i taget snarare än att spara upp till senare och göra allt på en gång.
För att delvis svara på din fråga, när vi bygger ett nytt hem konstruerar vi från grunden, för strukturen, och det är också källan till verktygsledningar så att de går på samma sätt. När vi avslutar byggnaden går vi från toppen ner. På så sätt spårar vi inte smuts över färdiga mattor och kliar upp nymålade väggar.
Jag talar som en multipelhyresägare själv.
Om du behöver uppdatera den interna infrastrukturen, stäng sedan hela byggnaden, arbeta uppifrån på infrastrukturen och lägg sedan ned på slutarbetet så att du först kan hyra de tystare övre våningarna.
Om du inte kan göra det för att du behöver kontantflöde har du större problem - du är över exponerad. Överväg att sälja.
Som Karl Katzke sa har en beredskapsplan för om saker går fel med VVS. Hyresgäster som inte har rinnande vatten kan bli en mycket stor fråga mycket snabbt.
En annan sak att se efter är om du drar tillstånd för arbetet, det kan finnas krav på att du ska ta med olika andra saker upp till kodningen i processen. Med en ersättning av ett avloppsrör som jag har haft lokaler vill allt som är anslutet till röret tagits upp till kod samtidigt (tvätt, tvätt) vilket kan komplicera dina planer. Om du slutar bara byta armaturer borde du inte gå in på någonting som är komplicerat.
Jag skulle förmodligen starta på högsta våningen och arbeta min väg om jag inte vill öppna väggar i de nedre våningarna efter att de är färdiga. Som sagt, förutsatt att du ersätter gips och lath med gips, det är bara gips. Klipp ut vad du behöver, gör en lapp och lera över.
Om det finns en gemensam vägg över alla 3 våningar, kan du använda den där väggen som en huvudverktygsvägg och springa så mycket som möjligt även där. Det kan uppenbarligen inte fungera bra för VVS, men för el, kabel, nätverk etc ... det kan inte vara en dålig idé.
I vårt hus började vi på 1: a våningen med köket och jag vet för ett faktum efter ombyggnad ett sovrum intill 2: a våningen badrummet, att jag måste öppna en vägg i matsalen på 1: a våningen att göra om VVS på andra våningen. Jag är uppenbarligen inte glad över det här (matsalen är fortfarande gips och lath, men golven har refinished) men så är det när tiden kommer och jag hanterar det på lämpligt sätt.
Om din ombyggnad till det bättre (inte bara att reparera) skulle jag tro att de flesta hyresgäster skulle ha det bra med en liten konstruktion, så länge det ger dem en bättre bostadsyta i slutet.
Det är förmodligen bäst att arbeta från bottenvåningen upp. När du har taket öppet ovanför dig kan du se många problem med enheterna ovanför dig, vilket hjälper dig att styra dina renoveringar av dessa enheter.
Problemet är att du sannolikt kommer att upptäcka problem som kräver att taket under det ska vara öppet. Jag skulle se om du kan träna något arrangemang med hyresgästerna i enheten ovan för att ha några tillfälliga avloppsvattenbrytningar medan du fixar saker som rostgjutna rör under badkaret och toaletten ovanför och byter ut ledningsledningsledningar som levererar både bottenvåningen och de två våningarna ovan, och fastställa problem från gamla läckor som du upptäcker som rutt eller försvagat trä eller platser där strukturen klipptes för att köra rörmokeri. Att försöka göra det här arbetet ovanifrån kräver i allmänhet att man sätter i badrummet och sönder golvet. Att göra detta arbete underifrån är ganska lite mindre invasivt.
När du arbetar från bottenvåningen kan du överväga att installera avstängningsventiler som låter dig isolera badrum eller hela lägenheter från resten av byggnaden utan att avbryta vattenflödet till resten av byggnaden.
Och när vi är på det, ta reda på en beredskapsplan för vad som händer om du behöver stänga av rörsystemet i byggnaden över natten ... eller längre. En lägenhetsbyggnad jag var i var det här hände på grund av ett sprängrör i en bottenvåningsenhet erbjöds fri tillgång till ett gym, som hade duschar, ersättning för tvättkostnader och hade en porta-potta ute. Det sögde, men det fick oss igenom.
Läs andra frågor om taggar bathroom plumbing stairs Kärlek och kompatibilitet Skor Gear 12 Stjärntecken Grunderna